مذكرة متخصصة - دعوي إخلاء موضوعي لتكرار عدم سداد المستأجر الأجرة أو أحد ملحقاتها

مذكرة متخصصة في دعوي إخلاء موضوعي لتكرار عدم سداد المستأجر الأجرة أو أحد ملحقاتها

مذكرة بدفاع

السيد / ……………………………… مؤجر " مدعي "

ضد

السيد / ………………………………… مــــستأجــــر " مـدعــي عليه"

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق _/_/___ م

أولا : وقائع الدعوى.

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أن المدعي عليه أستأجر من المدعي ما هو " محل - شقة - مصنع - فيلا " بموجب عقد إيجار مؤرخ _/_/__م وذلك لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة ... ... ، وقد تكرر امتناع المدعي عليه عن سداد الأجرة فأصبحت ذمته مشغولة بمبلغ … ( عدد الشهور × … الأجرة الشهرية ) وقد سبق أن أقام المدعي ضد المدعي عليه الدعوى رقم … لسنة … إيجارات … وقد تفادي المدعي عليه الحكم بالإخلاء بقيامة بسداد الأجرة والمصروفات الفعلية .

ثانياً : أدلة إثبات المدعي " المؤجر " لدعواه

أولا : السند القانوني

تنص المادة 18 فقرة ب من القانون 136 لسنة1981 : لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :

1- ……………………………………………………………………

2- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او إعلان علي يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

ثانياً : المستندات المقدمة في الدعوى

1- أصل عقد الإيجار المحرر بين المدعي والمدعي عليه محدد به المكان المؤجر وصفاً وتفصيلاً ، وثابت به الأجرة ومكان وزمان الوفاء به .

2 - صورة رسمية من الحكم الصادر ضد المدعي عليه والثابت به أنه تفادي الحكم الصادر ضده بالإخلاء بسدادة الأجرة وملحقاتها القانونية .

ثالثا : قضاء محكمة النقض

تكرار تأخير المستأجر فى الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجرة المادة 18القانون 136 لسنة 1981 المقصود به منع المستأجر الذي مرد على عدم الوفاء بالأجرة فى مواعيد المرة تلو الأخرى من إساءة استعمال التيسير المخول له يتفادى الحكم بالإخلاء .مقتضاه . المحكمة التي تنظر طلب الإخلاء للتكرار منوط بها دون غيرها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال هذه الرخصة بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل .

( الطعن رقم 761 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )

المقصود بالتكرار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ومن ثم فلا يستفيد فى الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشروع للمستأجر يتوقى الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل أقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لتأخره في سداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت دعوى الإخلاء للتكرار أو كان قد سدد الأجرة قبل رفع هذه الدعوى .

(الطعن رقم 2138 لسنة 71 ق جلسة 1/3/2002 )

إن المقصود بالتكرار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ان يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ، و من ثم فلا يستفيد في الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشرع للمستأجر يتوقى الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة .

( الطعن رقم 766 لسنة1 7ق جلسة 17/2/2002 )

الأفكار القانونية التي تحملها دائما

مذكرة المؤجر بطلب إخلاء المستأجر لعدم سداد المستأجر للأجرة أو أحد ملحقاتها

الفكرة الأولي ::: المقصود بحالة التكرار

يقصد بحالة التكرار - كأساس لدعوي الإخلاء أو الطرد - اعتياد المستأجر عدم الوفاء بالأجرة او أحد ملحقاتها القانونية في مواعيدها القانونية ، فللتكرار عنصرين مادي ومعنوي ، أما العنصر المادي فيتمثل في الامتناع عن دفع الأجرة ، أما النفسي فهو قصد عدم الدفع ، وتعريف حالة التكرار علي النحو السابق يدفعنا إلى التساؤل عن المواعيد القانونيـة لسداد الأجرة 000؟

وقت سداد الأجرة وعلاقته بتوافر حالة التكرار

تنص المادة 27 ف 1 من القانون 49 لسنة 1977 : يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقاً لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحق عنة او في الميعاد المتفق علية في العقد

والمستفاد من النص المشار أليه أن الأجرة تصبح مستحقة السداد وبالأدق يلتزم المستأجر بسدادها في أحد ميعادين :

الميعاد الأول 000 وهو الميعاد القانوني - الأسبوع الأول من الشهر

الميعاد الثاني 000 وهو الميعاد الإتفاقي وهو ما يترضا علية المؤجر والمستأجر .

والمستفاد من النص السالف كذلك - في مجال القـول بتوافر حالة التكرار ان تراخي المستأجر عن سداد الأجرة في مواعيدها المحددة قانونا هو بداية لحالة التكرار علي أساس أن جوهر حـالة التكرار زمن - زمن التـراخي عن سداد الأجرة - والأصل أن يسعي المؤجر إلى موطن المستأجر للمطالبة بالأجرة إلا إذا وجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك .

وفي هذا قضي نقضاً : يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها - ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك - فإذا لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بان يكون الوفاء بها فى موطنه فلم يحمل دينه إلى المؤجر كان المستأجر غير مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة - رغم بقائه مدينا بها - وكانت تشريعات إيجار الأماكن لم تتضمن نصا يخرج عن هذا الأصل .

(الطعن رقم 1304 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )

تعريف قضاء النقض لحالة التكرار.

المقصود بالتكرار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ومن ثم فلا يستفيد فى الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشروع للمستأجر يتوقى الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل أقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لتأخره في سداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت دعوى الإخلاء للتكرار أو كان قد سدد الأجرة قبل رفع هذه الدعوى .

(الطعن رقم 2538 لسنة 69 ق جلسة 11/1/2001 )

المقصود بالتكرار ان يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ، و من ثم فلا يستفيد في الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشرع للمستأجر يتوقى الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة

( الطعن رقم 766 لسنة1 7ق جلسة 17/2/2002 )

الفكرة الثانية ::: الحكم الذي يعد سابقة تجيز الحكم بالإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة في مواعيدها.

تقوم فكرة الإخلاء للتكرار علي مفترض أساسي هو الحكم السابق صدوره ضد المستأجر في دعوي الإخلاء أو الطرد ، فهذا الحكم هو جوهر بل وأساس فكرة التكرار ، فيشترط أن يصدر حكم بالرفض في دعوي رفعت من قبل هي دعوي إخلاء أو طرد للامتناع عن سداد الأجرة الإخلاء ، في هذا الحكم توقي المستأجر الحكم الذي يصدر ضده فدفع الأجرة المستحقة والمصاريف الفعلية التي تحكم بها المحكمة ، ورغم أن منطوق هذا الحكم رفض الدعوى لسداد المستأجر ما عليه إلا انه يعد سابقة ، وفي اشتراط سبق وجود حكم قضت محكمة النقض " الإخلاء للتكرار لتوافر حالة التكرار اشترط أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فى أيهما للمحكمة سبق تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداده أجرة مستحقة ولكنه توقى صدوره الحكم بسداده الأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية وقد قضت محكمة النقض " يشترط لتوافر حالة التكرار ان يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية او دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة سبق تأخير المستأجر او امتناعه عن سداده أجرة مستحقة ولكنه توقى صدوره الحكم بسداده الأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية .

( الطعن رقم 766 لسنة 70ق جلسة 17/7/2001 )

الفكرة الثالثة ::: ما لا يعد من الأحكام سابقة في الامتناع عن سداد الأجرة.

وفي بيان ما يصلح من الأحكام كأساس لحالة التكرار وما لا يصلح قضت محكمة النقض " الحكم الصادر في دعوى الطرد المستعجلة بعدم سماعها لعدم قيد عقد الإيجار سندها بالوحدة المحلية . عدم صلاحية أساسا لتوافر حالة التكرار . استدلال الحكم المطعون فيه من هذا الحكم على توافر تكرار تأخر الطاعن في سداد الأجرة خطأ .

( الطعن رقم 932 لسنة 68ق جلسة 6/4/2000 )

مشكلة عملية وقانونية هامة جداً :::

الأستاذ المحامي :

يتصور البعض من الزملاء أن مجرد صدور حكم ضد المستأجر في دعوي إخلاء لعدم سداد الأجرة وتفادي المستأجر هذا الحكم بسدادة الأجرة وملحقاتها والمصروفات الفعلية يكون ما أصطلح علي تسميته بالحكم السابقة .

والمفهوم - للأسف عير سليم تماماً - صحيح أن للأحكام القضائية حجية وللحكم السابق صدوره في دعوي الإخلاء الموضوعية حجيته - لكننا في دعوي الإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة نتعرض لفرضية هامة جداً هي هل المستأجـر مـرد علي عـدم سداد

الأجرة .

فالامتناع حالة تعني التمرد الإرادي لذا يجب بحث الحكم الصادر في دعوي الإخلاء لعدم سداد الأجرة لبيان ما إذا كانت الأجرة التي سددها المستأجر قانونية أم لا ، نكرر - أننا سوف نتعرض لمناقشة ما ورد بالحكم السابق صدوره في الجزء الخاص بالأجرة التي كانت محل المطالبة ، يدعم ذلك أن التكليف بالوفاء أمر متعلق بالنظام العام تتصدي له المحكمة من تلقاء نفسها ولو لم يثيره الخصم " المستأجر "

ثالثا : طلبات المدعي " المؤجر "

وفق ما سبق فان المدعي يصمم علي طلباته الواردة بأصل صحيفة الدعوى وهي :

أولا : الحكم بإخلاء المدعي عليه من العين استجارة لعدم سداد الأجرة القانونية وتسليمه العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد خاليه من الشواغل والأشخاص.

ثانياً : الزامة المصروفات وأتعاب المحاماة.

» مذكرة متخصصة في الدفع بقيام قرينة سداد الأجرة
» مذكرة متخصصة في دعوي إخلاء للتأجير من الباطن
» مذكرة متخصصة - نفي حالة التكرار بإثبات سداد المستأجر للأجرة - قرينة السداد
» مذكرة دعوي إخلاء لإقامة المستأجر مبني مملوك له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات
» مذكرة متخصصة - توافر شروط الحكم بالإخلاء لاستعمال المستأجر بطريقة ضارة بالعقار